| 上課時間： 2026年3月17-18日 |
| | 上課地點： 天津 | | | | 課程人氣：
48次 | | | | |
研學背景
近年來，隨著各地“好房子”標準的深化推進，“全架空社區”作為一種創新住宅模式，正成為政策支持與市場追捧的雙重熱點。天津，作為北方首個明確“住宅首層全架空車庫不計入容積率”的城市，其政策落地之快、項目創新之廣、市場反響之強，均走在全國前列。
2024年天津《住宅多樣性空間增值利用規劃管理指導意見》出臺后，一批標桿項目應運而生。它們不僅通過整體抬升平臺重構了社區骨架，更在人車分流、景觀營造、功能復合、場景體驗等方面實現了系統性升級，為行業提供了“政策驅動產品創新”的生動范本。
本次研學將聚焦天津“架空層3.0時代”的標桿實踐，深入解析5-6個代表性項目，從政策解讀、設計邏輯、成本控制、住宅去化、營銷兌現等多維度，探究全架空社區如何從空間設計走向價值創造，為房企在產品同質化競爭激烈的當下，提供一條清晰可循的“價值突圍路徑”。
天津“好房子”全架空社區標桿研學營
全首層架空+立體花園+超級獲客
中建·理想城 中建悅廬·桐溪 綠城·曉月熙棠
保利·津門天珺 金茂·泮湖滿庭 格調·爾雅
溫馨提示：本次天津研學為期2天，我們精心組織5-6個具有行業代表性的創新標桿項目。需特別說明的是，由于項目現場的施工進度、營銷節點及內部管控等因素存在不確定性，為確保研學質量與體驗，我們保留對最終參訪名單進行必要優化與動態調整的權利。因此，上述所列項目作為最終項目選擇的核心依據，但不作為硬性承諾。最終以主辦方實際交付為準，不接受指定。感謝您的理解與支持！
研學收益
1.政策引領：系統理解天津“架空不計容”等創新政策的制定邏輯、申報要點與適配條件，把握政策窗口期。
2.案例精研：實地考察5-6個不同定位、不同形態的標桿項目，覆蓋剛改、改善、豪宅全系，學習其空間策略、功能布局與美學表達。
3.設計破局：掌握“全架空+泛會所”、“立體景觀+公區延伸”等核心設計手法，破解社區底盤三維融合難題，提升產品溢價能力。
4.成本適配：了解架空層在降低地庫開挖成本、提升可售面積、優化配套配置方面的具體賬算，實現“品質升維、成本可控”。
5.趨勢洞察：與一線操盤手、設計負責人面對面交流，把握架空社區從“功能疊加”到“場景驅動”的演進趨勢。
6.營銷去化：掌握房地產從全民營銷到全民創業的營銷模式；學習房地產從“坐銷”到“行銷”再到“教育型銷售”的營銷模式進化。
項目檔案 研學要點
產品類型：全架空層洋房、高層
占地面積：約180畝
容積率：2.1
戶型：洋房109-126㎡，高層82-127㎡
架空層高：5.4m 標簽：政策破局、結構創新、功能復合、配套先行
1．政策破局的先行實踐
2．結構創新與成本控制邏輯
3．功能復合與配套前置體系
4．首批對標中國建筑“好房子”營造體系的項目
中建·理想城—天津首個全架空社區
中建·理想城是天津市首個利用地方新政（首層全架空車庫不計容）打造的架空層住宅標桿項目。其核心價值在于將政策限制轉化為空間優勢，構建了一個垂直分層的立體社區模型。
項目將地坪整體抬高約5.4米，形成約12.4萬㎡的“地面架空平臺”。平臺上為無車園林與住宅，營造靜謐花園；平臺下集約整合車庫、超3000㎡會所、私宴廳、業主食堂、四點半課堂及社區康養中心等全齡配套，并與地鐵站通過“光之連廊”無縫連接，實現“城市—社區—居家”動線高效融合。項目通過約63%高窗墻比和現代立面，強化通透感，并推出系統性適老化精裝方案。
中建·理想城展示了如何通過精準政策解讀、創新空間規劃與務實功能集成，在非核心地段打造出兼具社會價值與產品特色的競爭力作品。
項目檔案 研學要點
產品類型：低密洋房
占地面積：約123畝
容積率：1.2
戶型：115-127-139-146㎡；126-167㎡
架空層高：6m 標簽：純粹低密洋房、零漆立面、全明電梯廳
1．容積率1.2的極致土地價值釋放
2．“零漆立面”與全明電梯廳設計
3．古建四合院與會所融合的文化場景
4．首次開盤1小時76套房全部售罄
中建悅廬·桐溪—1.2超低容“全架空社區”的革新范本
中建悅廬·桐溪以罕見的1.2容積率，在環內打造純洋房社區，并憑借“全架空底盤+高配藝術場景”的組合，實現了產品力的全面躍升。項目“全架空設計”與“高線公園”理念相結合，將28棟住宅整體抬高近6米，構建出一個懸浮的“靜居平臺”，徹底實現“人車分流、臺上靜居、臺下服務”。平臺之下集約布局近3000㎡雙會所、社區商業及車庫；平臺之上則營造出如紐約高線公園般的懸浮花園與歸家動線，并與三面環繞的約2.73萬㎡城市公園自然交融。項目首創“零漆立面”（鋁板/石材全覆蓋）、層層退臺花園洋房、約1.8米進深跑道式陽臺，并與清華大學合作打造“寧靜住宅”系統。其歸家禮序極具藝術性，如以《研山銘》為靈感的“研山迎門”、四合院古建“四水歸堂”及天津首例“空中戲水池”，將文化敘事與場景體驗深度融合。
悅廬·桐溪證明，通過精準的客群定位、顛覆性的空間策略和極致的場景營造，完全可以在核心城市打造出定義市場標準的標桿作品。。
項目檔案 研學要點
產品類型：洋房、疊墅、高廳平墅
占地面積：約208畝
容積率：1.2
戶型：洋房89-109-117-129㎡;疊墅136/146-143-167㎡;高廳平墅155㎡
架空層高：5.6m 標簽:歸家山門、架空平臺、外掛陽臺、商業先導
1．歸家山門"研山迎門"的儀式構建
2．全架空平臺與商業動線融合
3．外掛陽臺與LDK一體化戶型的實用創
4．現代中式立面，宋式飛檐與金屬鋁板結合
中建悅廬·棠墅—東方美學下的“全架空三代墅”實踐
中建悅廬·棠墅是中建悅廬系“東方書院”美學與“全架空立體墅區”的創新樣本。項目核心亮點在于 “5.8米全架空底盤”構建的三維社區模型。通過將住宅整體抬高，形成“臺上靜居花園、臺下陽光車庫與泛會所”的垂直分區，徹底實現人車分流與空間倍增。其“三代墅”產品邏輯尤為精妙：下疊戶型將客餐廳置于架空層，通過全明下躍空間與下沉庭院連接，形成獨立的家庭社交主場，而地上兩層則全部規劃為靜謐的套房居住區，實現了動線最優的“三代分層”生活。項目深度融合宋式書院美學，從建筑屋檐的“書脊”造型、約7米高的歸家大堂，到五重詩書禮境的園林序列，構建了強烈的文化標識。同時，項目自帶約3.1萬㎡全業態商業中心，完善了社區生活閉環。
悅廬·棠墅展示了如何通過“文化賦能+空間革新+配套自建”的組合拳，在非核心板塊打造出具有高辨識度與產品溢價能力的標桿項目。
項目檔案 研學要點
產品類型：洋房、疊拼
占地面積：約55畝
容積率：1.6
戶型：洋房94-139㎡；疊拼139-178㎡
架空層高：5.6m 標簽：借勢高差、400米綠帶、下沉溪谷、全明下躍
1．借勢高差的“造山理水”景觀設計
2．400米環形綠帶與無界邊界處理
3．全明下躍與私家庭院的立體宅創新
4．人行出入口獨立設置，實現天然人車分流
綠城·曉月熙棠—“津韻美學”下的架空層第四代墅作
天津綠城·曉月熙棠是綠城在津打造的又一座“全架空社區”。項目以其“在地文化融合”與“自然主義園林”的鮮明特色，提供了有別于中建系的高端改善產品新視角。項目核心創新在于“因地制宜的開山造園”，巧妙利用天然高差，整體抬升約5.6米構建架空平臺，不僅實現了“臺上靜謐花園、臺下功能集成”的經典結構，更將高差轉化為景觀資源。通過“嵌入式咬合”的園林設計，將溪谷、疊瀑、廊架與步道有機融合，打造出“緣溪行、踏水入”的沉浸式山水游園體驗，超越了常規的平面綠化。項目深度植入天津地域文化符號，塑造了“津韻風致”的獨特審美。產品規劃上，1.6低容積率下布局洋房與疊拼，并通過首層“全明下躍立體宅”設計，最大化利用架空層優勢。
項目檔案 研學要點
產品類型：洋房、小高層
占地面積：約39畝
容積率：2.0
戶型：洋房110-169㎡；小高層107㎡
架空層高：5.7m 標簽：大師手作大門、賽事級會所、在地文化轉譯
1．非遺大師手作大門與琺瑯彩工藝
2．天津唯一賽事級網球場配置
3．“五園八院”在地文化轉譯體系
4．全架空設計搭配“四趣“主題，全齡適配
保利·津門天珺—以“津派非遺”重塑城市頂豪文化樣本
保利津門天珺是保利“天字系”頂級作品，超越了單一的建筑或景觀，展現了一種“以重奢工藝與在地文化深度融合”打造頂豪IP的路徑。
項目以“津派美學”為靈魂，進行系統性、不計成本的當代轉譯。高達10.4米的銅門復刻天津中國銀行形制，由非遺大師朱炳仁親鑄；門側琺瑯彩執手、海浪紋理鍛打等，皆以頂級非遺工藝呈現，將建筑細部升華為可觸碰的文化藏品。
產品規劃同樣服務于頂豪圈層：約2300㎡的五星級“JUN會所”內設天津住宅唯一的賽事級網球場；全盤僅402戶，戶型均以“迭代寬廳+多套房”設計，精準鎖定終改客群。
津門天珺樹立了一種頂豪開發的新范式：它不僅是物理空間的堆料，更是一場系統性的文化敘事與身份建構，通過極致的工藝、獨特的文化符號與頂配的圈層設施，構建了難以復制的市場占位與文化高度。
項目檔案 研學要點
產品類型：洋房
占地面積：約62畝
容積率：1.8
戶型：101㎡、116㎡、142㎡
架空層高：5.5m 標簽：立體生活架構、寬檐商街、全齡會所、懸浮基座
1．“地下-架空-地面-樓上”四重生活架構
2．寬檐商街與社區邊界消隱設計
3．海棠之芯立面符號與全齡會所場景
4．以“懸浮式生活底盤”重構社區空間
金茂·錦棠—面向首改的“四重垂直”全架空社區
金茂·錦棠以全架空設計為核心，構建“地下車庫-架空層-地面園林-樓上住宅”的四重垂直體系，將社區活動空間整體抬升，有效釋放地面空間以營造約2萬方的沉浸式“懸浮”森感園林。此舉不僅實現了徹底的人車分流，更在1.8的容積率下，創造出超越常規的園林體驗與社區通透感。有別于頂奢項目，錦棠精準錨定總價200-350萬的首改與再改客群。通過約900㎡的全齡藝術會所、架空車庫的藝術化升級以及“寬檐灰空間+口袋公園”構成的友好城市界面，在有限成本下實現了品質感的顯著提升。戶型設計（約101-142㎡三室）強調均好性與功能性。金茂錦棠展示了一種更具普適性和市場推廣價值的產品模型：通過結構性的空間創新（全架空），在主流市場中建立起鮮明的產品差異化和競爭力，從而實現品質突破。
項目檔案 研學要點
產品類型：洋房、小高層
占地面積：約47畝
容積率：2.0
戶型：洋房105、130、143㎡、小高110、120㎡
架空層高：7-8m 標簽：一步雙面歸家、印象派園林、公區外延、場景融合
1．“一步雙面”歸家動線與超級界面
2．印象派藝術花園與下沉庭院設計
3．公區外延與“外延戶型”系統創新
4．創新空間布局，采用“局部下沉+雙層架空”設計
金茂·泮湖滿庭—“藝術化情緒療愈”的全架空社區頂標
金茂·泮湖滿庭標志著全架空社區從功能主義迭代至“藝術化情緒療愈”的新階段。項目以海派藝術風格為基調，利用約7-8米的超高架空層構建“三級階梯”式地形，打造出懸崖、峽谷、垂直雨林等山地景觀，將自然地形融入社區骨架。約2萬㎡實景示范區構建了一套生活美學；約2100㎡會所集群罕見地引入約9米挑高室內籃球館與SPA療愈空間，功能高度復合；全社區景觀汲取莫奈、梵高等印象派大師畫作靈感，形成“十大畫境花園”。項目提出外延戶型理念，將全明電梯廳、藝術樓梯等公區納入居住體驗鏈，并首創無立柱的270°主臥轉角飄窗。泮湖滿庭代表了頭部房企在頂豪賽道的終極思考：在解決基本功能與奢華之后，如何通過極致的藝術敘事、場景濃度與情緒價值，構建獨一無二的精神領地與身份認同。
項目檔案 研學要點
產品類型：洋房、疊墅
占地面積：約50畝
容積率：1.3
戶型：洋房105、128、139㎡；疊拼155-170㎡
架空層高：6m 標簽：1.3容積率極致純粹、華蓋大門、零干擾疊墅
1．容積率1.3的極致純粹社區規劃
2．華蓋大門與山水園林的歸家儀式
3．“零干擾”疊墅與獨立電梯廳設計
4．推行“無理由退房”23年，口碑深入人心
格調·爾雅—首個全架空層4.0疊墅&新一代洋房社區
格調爾雅作為天津中環內近十五年罕見的低密墅區，以全架空層設計為核心亮點，重新定義了城央高端改善標準。項目容積率僅約1.3，整體抬高約6米，實現完全人車分流與立體園林布局。約1200㎡業主會所、288米超級中軸、酒店式歸家大堂等實景呈現，彰顯“所見即所得”的品質兌現力。產品層面，創新打造市區首個4.0疊墅及新一代洋房，采用“零干擾”歸家動線、雙玄關設計、極致面寬及全明下躍空間，體現強烈的人居進化思維。其海派立面、繁花屋頂、幾何北立面等建筑美學細節，亦融合了高端酒店質感與東方意境。
作為格調品牌最高端“A標”作品，爾雅以土地稀缺性、產品創新力與品牌口碑，構建了穿越周期的資產價值，是研究天津高端住宅產品力與開發體系的重要標桿。
研學安排
日期 時間 研學安排
3月16日 下午 15:00-19:00 各地抵達天津、入住酒店
3月17日
8:30-10:00
架空層專題分享：
《首層架空+立體花園：超級底盤的創新實踐與價值突圍——從天津先行先試到全國多城政策試點的賦能之路》
10:30-12:00 項目觀摩：
中建·悅廬棠墅—東方美學下的“全架空三代墅”實踐
中午 12:00-13:30 午餐、休息
13:30-17:00 項目觀摩：
保利·津門天珺—以“津派非遺”重塑城市頂豪文化樣本
綠城·曉月熙棠—“津韻美學”下的架空層第四代墅作
晚上 17:30-18:30 晚餐
18:30-20:30 架空層專題分享：
《抬板住宅景觀常見問題解析》
3月18日 上午 8:30-12:00 營銷去化專題分享：
《引爆住宅去化丨中小房企營銷快速突圍與業績新增長體系搭建》
《“引爆”地產去化新模式》
中午 12:00-13:30 午餐
下午 13:30-16:30 項目觀摩：
金茂·錦棠—面向首改的“四重垂直”全架空社區
金茂·泮湖滿庭—“藝術化情緒療愈”的全架空社區頂標
格調·爾雅—首個全架空層4.0疊墅&新一代洋房社區
16:30 研學結束、自由活動或返程
備注：以上行程安排，根據實際情況可能會有適當調整，請以實際參訪安排為準！
研學對象
本次研學適合房地產企業董事長、總裁、總經理帶隊，項目總、設計、營銷、工程、成本、物業等中高管及各條線核心骨干員工參加。
【課程說明】
【主辦單位】中房嘉業地產學院www.sdxiaoyu.cn
【時間地點】2026年3月17-18日·天津（具體地點開課前一周發送報到通知）
【培訓費用】3800元/人，（費用包含研學考察費、大巴車、培訓、稅費，不含學員往返大交通、餐飲住宿費及其他個人費用）（可提供酒店代訂服務）
【聯 系 人】陳 偉 15652615523、13875013786
【咨詢電話】4006261028
【郵 箱】1745067741@qq.com
【微 信 號】13875013786
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