| 課程類別： 投資拓展 |
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170次 | | | | |
【講師簡介】
朱老師：
現任中房嘉業產城發展事業部業務合伙人，平臺公司戰略管理、片區開發及資產管理專家，復旦大學MBA，原金地集團區域公司戰略投資經理，金茂集團戰略投資副總。朱老師擁有規范的管理教育、充足的地產標桿企業工作經歷及大型集團化企業的投資拓展經歷，知識面恢弘、開闊，又非常接地氣。
朱老師20余年房企從業經歷，從1999年從地產公司開發部拿地做起，從在投資時機布局、投資大勢研判、投資并購、內部運營管控、計劃管理實施方面有充足的實戰經驗，曾經主導金地華東區域布局，輔助金茂集團獲取一、二級土地項目達20余個，在住宅、商業、酒店、寫字樓、文旅、養老、產業地產方面擁有幾十個項目的專業策劃、合資公司管理和資產交易經驗。
此外，朱老師也是平臺公司戰略制定和轉型升級的實戰性戰略咨詢專家，先后就職于華彩咨詢、遠卓咨詢、科森咨詢和和君咨詢，擔任合伙人兼兼項目經理，先后執筆廈門國貿控股集團“十二五”發展戰略、江蘇中南控股集團“十三五”發展戰略、中國金茂集團“十三五”發展戰略、藍光控股集團“十四五”發展戰略、江西省國有經濟“十四五”發展戰略、吉安市國有經濟“十四五”發展戰略、保集控股集團“十四五”發展戰略及廣州科學城集團“十五五”發展戰略等代表性重點咨詢項目。
朱老師的培訓風格：輕松詼諧，激情互動，知性親和，同時邏輯嚴密，重點突出，既注重學員感受、又能夠與學員達成良好的互動，用學員的“語言”講課。朱老師擅于通過案例引發研討問題的深層思考。
地產合資公司管理體系建設與高效運營戰略實戰
【對象】
公司中層，合資公司相關的各專業中層和骨干
【課程目標】
1.掌握地產合資公司股東方管理、董事會運作的核心流程與關鍵注意事項，規避程序性風險。
2.建立合作方溝通談判的體系化思維，掌握地產場景下的談判技巧與利益博弈方法。
3.識別合資項目全周期（拿地、開發、運營、退出）的核心風險點，學會用管理手段與談判策略維護我方利益。
4.通過案例研討與實戰演練，提升跨股東、跨專業的協同效率，解決合資管理中的實際痛點。
【課程大綱】
第一章 行業態勢
一、宏觀形勢分析
1.發展環境深刻變化
2.短期承壓長期向好
（1）出口：外部挑戰嚴峻，增長乏力
（2）消費：消費信心嚴重不足
（3）投資：投資增速持續放緩
3.經濟增長邏輯切換
（1）土地財政難以持續
（2）新質生產力引領增長
4.國內有效需求不足
5.世界貿易摩擦加劇
6.中國企業加速出海
（1）制造業出海
（2）企業家精神和能力出海
（3）資產出海
7.財政政策更加積極
（1）政策總基調
（2）怎么看
8.城市發展邏輯升級
9.舉國之力推動創新
10.宏觀形勢研究小結
（1）機遇
（2）挑戰
二、重點政策研判
1.統籌五大關系
2.化解政府債務
（1）化債政策趨勢
（2）融資能力分化
3.推進城市更新
（1）三大工程
（2）城市更新
4.新舊動能轉換
5.重點政策研判小結
三、投資模型
1.重點領域投資模型
住宅投資、酒店投資、商業地產、產業地產、旅游地產投資與回報標準與投資測算模型。
2.經濟指標類型解讀
如：IRR、NPV、NAV、凈現金流量、凈利潤率、獲利指數等。
3.資產評估方法
（1）成本重置法（2）資本化率法
（3）市場比較法（4）現金流DCF法
第二章 地產合資公司管理的戰略謀劃
一、地產合資的本質：資源互補與利益平衡
1.地產行業合資模式的演進與分類
（1）公司股權合作模式及典型案例
（2）單一項目合作模式及典型案例
（3）開發平臺合作模式及典型案例
2.地產合資公司中層在合資管理中的角色定位
（1）利益守護者：守住我方核心訴求
（2）協同推動者：化解分歧，保障效率
3.合資公司管理的核心邊界與關鍵維度
（1）股東權利與義務的核心界定
（2）股東核心義務
4.管理聚焦：四大核心維度
（1）戰略對齊（2）權責劃分（3）資源調配（4）利益分配
二、地產合資常見管理沖突與化解思路
1.常見管理沖突案例解析
（1）股東訴求分歧及規避思路
（2）決策效率低下及規避思路
（3）資源支持不到位及規避思路
（4）利益分配爭議及規避思路
（5）合規風險及規避思路
（6）雙方團隊協作不暢及規避思路
2.解決雙方管理沖突的核心原則
（1）協議先行原則
（2）動態跟蹤原則
（3）主動溝通原則
三、程序性風險管控：實現合規與效率的平衡
1.地產合資核心合規要點
（1）決策流程合規
（2）資金使用合規
（3）關聯交易合規
2.合規與效率的平衡策略
（1）分類管理：按風險等級劃分決策流程
（2）流程優化：減少冗余環節
（3）技術賦能：利用數字化工具提高效率
第三章 股東方管理與董事會運作實務
一、股東關系管理的三大核心原則
（1）透明化原則及具體做法
（2）差異化原則及具體做法
（3）前瞻性原則及具體做法
二、建立“透明化+差異化”的股東溝通機制
1.溝通機制
（1）定期匯報機制
（2）重大事項預警機制
（3）匯報周期
（4）匯報形式
2.溝通內容
（1）匯報內容
（2）責任主體
（3）輸出成果
三、合資公司董事會運作的基礎流程與注意事項
1.董事會會議的核心流程與工作內容
（1）會前籌備（2）會議進行（3）會后執行
2.各階段董事會重點工作
（1）會前籌備
步驟1：確定會議議題與時間
步驟2：準備會議材料
步驟3：意見預溝通
步驟4：會議地點和方式協商
步驟5：商務禮品和接待準備
（2）會議階段（會議當天）
步驟1：會議簽到與資格審查
步驟2：主持人開場與議題介紹
步驟3：議題匯報與討論
步驟4：議題表決與決議形成
（3）會后執行階段（會議結束后1-30日）
步驟1：整理會議文件
步驟2：明確執行責任
步驟3：跟蹤執行進度
步驟4：結果反饋
3.董事會運作的關鍵注意事項
（1）會議籌備階段注意事項
（2）會中主持階段注意事項
（3）會后執行階段注意事項
四、董事會會議文件標準化模板
1.會前準備
（1）董事會會議通知（模板）
（2）附件（模板）：
《XX項目2024年第四季度營銷推廣方案》
《XX項目2024年度利潤分配方案》
《關于聘任XX為合資公司工程總監的議案》
《董事會會議授權委托書》
2.會議文件
（1）董事會會議決議（模板）
（2）XX地產合資有限公司第X次董事會會議決議
（3）關于審議《XX項目2024年第四季度營銷推廣方案》的決議
（4）關于審議《XX項目2024年度利潤分配方案》的決議
（5）關于審議《關于聘任XX為合資公司工程總監的議案》的決議
第四章 現場互動
一、提問
二、回答
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